¿Qué aspectos legales considerar antes de comprar un departamento?

Solo desde enero del 2019 hasta abril del 2022, los órganos resolutivos del Indecopi impusieron 1,589 sanciones y aproximadamente 21 millones 286,830 soles (4,956.4 UIT) en multas a proveedores de servicios inmobiliarios, señala el managing partner del Asesori, Herman Patow.

 
Se trata de un peligro latente al que toda persona que sueña con adquirir una vivienda nueva en una inmobiliaria debe prestarle atención para evitar inconvenientes, afirma. 
 
“Al momento de adquirir un inmueble, sobre todo si se trata de un bien futuro, resulta fundamental contar con asesoría legal de tal manera que se pueda negociar adecuadamente con la inmobiliaria y así disminuir al máximo el riesgo de la operación”, sugiere.  
 
Sin embargo, precisa que se opte o no por esta opción, es esencial revisar la partida registral, la licencia de construcción, así como detalles de la construcción, los planos de ubicación, instalaciones eléctricas e instalaciones sanitarias, verificar si el inmueble está financiado por un banco, entre otras cosas. 
 
Por ello, si piensas comprar un departamento en un proyecto inmobiliario, toma en cuenta las recomendaciones que brinda Asesori. 
 
 
¿Qué documentos solicitar a la inmobiliaria? 
 
  1. Partida Registral del Inmueble: con este documento se podrá corroborar, entre otras cosas, que la promotora tenga el derecho a comercializar el inmueble y que sobre este no haya ninguna carga o gravamen (como una hipoteca). 
  2. Información vinculada con el tiempo de ejecución del proyecto. 
  3. Licencia de construcción: este documento implica que el anteproyecto presentado a la municipalidad correspondiente ya pasó todas las observaciones/recomendaciones de la gerencia de desarrollo urbano. 
  4. Proyecto de Reglamento Interno: sirve para conocer las potenciales políticas internas en las instalaciones del futuro edificio. 
  5.  Contrato de Compraventa.

 

¿Por qué buscar proyectos que estén respaldados por un banco?   
 
El patrocinamiento de un banco siempre le da mayor seguridad a la compraventa de un bien futuro porque implica que la entidad financiera ha dado el visto bueno a la capacidad crediticia (y técnica) de la promotora y que el proyecto se encuentra legalmente en orden para ser ejecutado. 
 
Eso beneficia a un futuro comprador no solo en la experiencia de compra, sino también en el acceso a un crédito que pueda darle una mejor oportunidad de adquirir el inmueble. 
 
Además, le otorga mayor tranquilidad respecto al riesgo de la operación, toda vez que se supone que la presencia de un banco implica que la partida registral del inmueble no tiene ningún impedimento/riesgo para su comercialización. 
 
  
¿Qué cláusulas abusivas debo evitar en un contrato de compraventa de bien futuro?  
 
Las cláusulas abusivas son todos aquellos términos legales no negociados que generan un desequilibrio importante del contrato en contra del comprador.  
 
Por ejemplo, cuando la inmobiliaria se exime de sus responsabilidades legales a nivel contractual o cuando cobra penalidades excesivas por supuestos que son de su responsabilidad.  
 
Asimismo, también es recomendable que el potencial comprador no acepte cláusulas que le permitan a la vendedora modificar de manera unilateral los términos del contrato en perjuicio suyo, como por ejemplo resolver el contrato unilateralmente o modificar arbitrariamente el tipo de moneda pactada. 
 
 
¿Por qué es importante que la fecha de entrega esté bien definida, así como los supuestos que serían los únicos permitidos para una prórroga de este plazo? 
 
Lo ideal cuando uno adquiere un bien futuro es establecer penalidades en contra de la promotora por el retraso en la entrega del inmueble.  
 
Se trata de un monto económico que puede calcularse de manera diaria para indemnizar a los compradores. Asimismo, es importante dejar claras las obligaciones de la vendedora sobre la entrega de documentación y la realización de actos destinados a entregarte el departamento debidamente independizado. 
 
“Para disminuir el riesgo del dinero invertido en la compraventa de bienes futuros sugiero que en el contrato se pacte un pago en cuotas y que estas estén vinculadas con el cumplimiento exitoso de determinados hitos del proyecto”, dijo. 
 
Asimismo, sugiere incluir en el contrato todas las características vinculadas con el proyecto de inmueble que se está comprando (incluso es posible pactar una disminución del precio por metro cuadrado cuando la variación del metraje final está por encima de lo normal). 
 
Por último, recomendó hacer una búsqueda en el sistema de Indecopi llamado “Mira a quién le compras”, donde se puede encontrar información sobre las empresas del rubro inmobiliario que han sido sancionadas.
 
Andina

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